Es el momento ideal para comprar una casa

Hay un dicho popular en bienes raíces: «Cásate con la casa, ten una cita con la tasa». En otras palabras, estás atado a la casa que compras, pero las tasas de interés hipotecarias son volátiles: tomas prestado dinero a una tasa, luego algún día refinancias y obtienes una mejor, reduciendo cientos de dólares de tus pagos mensuales.

Pero como cualquiera que use aplicaciones de citas te dirá, salir no es todo lo que parece. Esto es especialmente cierto para los compradores ansiosos que tienen la esperanza de que las tasas altas pronto caigan. Como románticos sin esperanza esperando que algo mejor aparezca, estos aspirantes a propietarios podrían estar cometiendo un grave error.

Los compradores al inicio de la pandemia obtuvieron una de las mejores ofertas de la historia cuando las tasas de interés bajaron a mínimos históricos. Luego, a medida que la Reserva Federal comenzó su batalla contra la inflación en 2022, las tasas hipotecarias se dispararon, alcanzando un máximo de 20 años en octubre. Una gran cantidad de propietarios no quieren renunciar a los cómodos términos de préstamo que obtuvieron hace unos años, y los compradores potenciales simplemente vieron disminuir su poder adquisitivo, por lo que ambos grupos están esperando en la línea lateral.

Muchos compradores potenciales están ahora deseando que las tasas vuelvan a bajar. En cierto sentido, su lógica tiene sentido. Todos hablan del «efecto de fijación», o la idea de que los posibles vendedores no están poniendo sus casas en el mercado porque tienen tan buenas tasas hipotecarias; si las tasas bajan, tal vez más propietarios estarían dispuestos a hacer ese intercambio. También sería más barato pedir prestado dinero para una casa: la diferencia de incluso un par de puntos porcentuales en una tasa hipotecaria puede significar pagar cientos de dólares adicionales cada mes por un préstamo vinculado a la misma casa.

Sin embargo, estos observadores pasan por alto un punto crucial: cuando las tasas bajan, la demanda aumenta. Los compradores regresan al mercado, aumentando la competencia y posiblemente elevando los precios. Durante la última década, ha habido una clara correlación entre las tasas hipotecarias y el inventario: cuando las tasas hipotecarias bajan, el número de casas disponibles para la venta en un momento dado disminuye. Y cuando las tasas suben, más casas permanecen en el mercado y el inventario aumenta.

Si las tasas de interés de préstamos terminan bajando este año, como muchos predicen, podría desencadenar guerras de ofertas y el tipo de negociaciones frenéticas que definieron el auge inmobiliario de la era pandémica. Entonces, aunque pueda ser incómodo en este momento, existe una buena posibilidad de que las perspectivas de los compradores no mejoren en el corto plazo, de hecho, podrían empeorar.

«No esperes que las tasas más bajas de repente te hagan más fácil ser comprador de vivienda», me dijo Mike Simonsen, presidente de la firma de datos inmobiliarios Altos Research. «Podemos ver que la demanda vuelve rápidamente, la competencia se intensifica. Entonces estamos de vuelta en las guerras de ofertas con bajo inventario y todos esos desafíos».

Básicamente, podría ser un mejor momento para comprar una casa de lo que piensas.

Para la mayoría de los compradores potenciales, la atracción de jugar al juego de la espera se reduce a matemáticas básicas. Digamos que intentas comprar una casa de $400,000 con un pago inicial del 20% y un préstamo a 30 años. La tasa típica para esa hipoteca ronda el 6.87%, según Freddie Mac, pero tal vez tienes buen crédito y un agente de préstamos emprendedor que puede conseguirte una tasa del 6.5%. Incluso bajo esos generosos términos, estarías buscando un pago mensual de aproximadamente $2,023. Compara eso con los aproximadamente dos tercios de los propietarios estadounidenses que tienen una hipoteca con una tasa por debajo del 4%. Incluso en el extremo superior de ese rango, una hipoteca del 4% en la misma casa significaría pagos mensuales de $1,528, una diferencia de casi $500. No estás obteniendo nada adicional por ese dinero; simplemente no tienes la suerte de alguien que consiguió un préstamo hace unos años. Entonces, sí, esperar a que las tasas de interés hipotecarias disminuyan seguramente parece atractivo. La desconexión radica en pensar que las cosas mejorarán mágicamente para los compradores si y cuando eso suceda.

Ninguna importa cuán lento se ponga el mercado, hay cientos de miles de hogares estadounidenses que están buscando cambiar su situación de vida en cualquier momento por una variedad de razones: matrimonio, divorcio, mejores escuelas o nuevos trabajos. Lo que importa es el equilibrio entre el número de compradores y vendedores: cuando la demanda supera a la oferta, obtenemos el auge inmobiliario de la pandemia. Y si los compradores retroceden, las casas se quedan más tiempo o los vendedores bajan sus precios. Es por eso que el inventario activo es tan importante: cuando los compradores tienen más opciones, pueden ir más despacio, revisar completamente sus opciones e incluso regatear el precio.

Sin embargo, que haya más movimiento no significa que haya más inventario activo. En 2021, un año notoriamente despiadado para los cazadores de casas, el número de ventas alcanzó el punto más alto en más de 15 años, CoreLogic encontró. Al mismo tiempo, el número de hogares en el mercado estaba alcanzando mínimos históricos. Incluso en la ocupada temporada de venta de primavera, cuando esperarías ver más de un millón de casas unifamiliares y condominios en el mercado en un momento dado, había menos de 500,000. Casi tan pronto como una propiedad salía al mercado, desaparecía, captada por inversores, jubilados con dinero en efectivo o compradores primerizos que eran afortunados, desesperados o ambos. Esto explica por qué muchos frustrados compradores compartieron un sentimiento similar durante la pandemia: «Parece que todo el mundo está comprando y vendiendo casas, pero no parece que haya ninguna para mí».

Cuando las tasas de interés hipotecarias comienzan a bajar, podría jugar una situación similar. Hasta febrero, había alrededor de 665,000 listados activos en todo el país, según Redfin, un aumento del 13% con respecto al año anterior, pero muy por debajo de los más de 1 millón de hogares en el mercado durante el mismo mes en 2018 y 2019. Y muchos compradores están esperando su momento, más del 60% de los compradores potenciales dijeron que estaban dispuestos a esperar a que los precios o las tasas bajen antes de comprar una casa, encontró una encuesta publicada el año pasado por Bank of America. Y a medida que las tasas caen, más compradores pueden hacer que los números funcionen: por cada punto porcentual de caída en las tasas de interés hipotecarias, otros 5 millones de hogares pueden calificar para una hipoteca de $400,000, según estimaciones de John Burns Research and Consulting. Entonces, si piensas que habrá más inventario de viviendas cuando las tasas bajen, básicamente estás apostando a que el número de casas que lleguen al mercado superará toda esa demanda recién creada.

«No veo que eso suceda», me dijo Alex Thomas, analista de investigación senior en JBREC. «Hay demasiadas personas que han sido excluidas por los precios que están esperando en la línea lateral. Creo que eso abrumaría cualquier aumento en el inventario que verías».

El aumento de las tasas de interés desde mediados de 2022 ha evitado que se realicen hasta 1.33 millones de ventas de casas, según estimaciones de un reciente documento de trabajo publicado por la Federal Housing Finance Agency. Pero muchos de esos vendedores fantasma también necesitarían dar la vuelta y comprar otra casa, lo que significa que en realidad no están agregando inventario activo. E incluso si las tasas hipotecarias típicas bajan al 6% o al 5.5%, una caída significativa desde la tasa prevaleciente de casi el 7%, todavía habría personas con préstamos, Will Doerner, economista de la FHFA, me dijo. Ese efecto no va a desaparecer pronto.

«Probablemente haya demasiadas personas que han sido excluidas y que están esperando en la línea lateral», me dijo Doerner, de la FHFA. «Creo que eso abrumaría cualquier aumento en el inventario que verías».

La alternativa presenta otras complicaciones, sin embargo: si las tasas de interés hipotecarias permanecen estables o incluso aumentan, los compradores no podrán permitirse tanta casa como podrían haberlo hecho hace unos años. Simplemente no están obteniendo tanto por su dinero. Sin embargo, si pueden ajustar sus expectativas y aún así comprar una casa, cambiarían el dolor de los pagos más altos de hoy por los beneficios de subir al escalón de ser propietario. Un día, incluso podrían romper con esa tasa hipotecaria y refinanciar por una mejor.

«Entonces compro una casa más pequeña, pero todavía tengo la oportunidad de comprar una casa», me dijo Simonsen. «Mientras que cuando está muy caliente, ni siquiera puedo comprar la casa más pequeña porque hay 40 postores».

Algunas advertencias a considerar aquí: Nadie, y lo digo en serio, puede decir con confianza hacia dónde se dirigen las tasas de interés hipotecarias a continuación: lo vimos el año pasado cuando algunos pronosticadores prominentes apostaron a que la tasa típica bajaría al 5% para fin de año, y en cambio llegó al 8%. La Reserva Federal ha señalado que planea bajar las tasas de préstamos este año, lo que probablemente haría bajar las tasas de interés hipotecarias. Pero no está claro cuándo podría suceder eso, especialmente porque la economía sigue funcionando más caliente de lo esperado, y la Fed sigue pateando el problema más adelante.

El «efecto de fijación» puede estar amortiguando el espíritu tanto de compradores como de vendedores, pero no es el principal culpable aquí. Se resolverá a medida que la economía (y las tasas) se normalicen, dijo el presidente de la Fed, Jerome Powell, a un comité del Senado a principios de este mes, lo que implica que los compradores y vendedores eventualmente aceptarán esta nueva realidad y comenzarán a transaccionar más. En lugar de enfocarse en las tasas, señaló un problema a más largo plazo: la falta de viviendas. Sí, necesitamos más personas mudándose. Pero la verdad dura y simple es que realmente necesitamos más viviendas.

«Las personas se centran en las tasas de interés hipotecarias porque cada semana escuchan sobre el cambio de las tasas de interés hipotecarias», me dijo Doerner de la FHFA. «Es un remedio rápido de ‘¿Cómo cambiamos las tasas de interés hipotecarias? Suben y bajan muy rápido’. El suministro es mucho más difícil».

Si crees que las tasas bajarán, no significa que debas salir ahora mismo y comprar una casa que no puedas permitirte. De hecho, por favor no consideres esto como asesoramiento financiero. Pero es importante considerar los compromisos al decidir si comprar una casa. Si esperas para dar el salto cuando las tasas sean más bajas, simplemente prepárate: es posible que te encuentres luchando con un montón de personas que tienen la misma idea.

James Rodriguez es un reportero senior en el equipo de discusión de Business Insider.

En Grupo MET podemos ayudarte a implementar esta y muchas mas herramienta para optimizar tu trabajo. ¡Contáctanos para saber más!

Contactanos