La caída en los valores de las oficinas en los EE. UU. podría coincidir o superar la caída del mercado inmobiliario de 2008, ya que los precios aún no han tocado fondo, Fitch Ratings escribió en una nota el miércoles.
Se estima que los valores de las oficinas han caído un 35% en lo que va de este ciclo. Si bien esto aún está por encima del 47% de caída presenciado durante la Gran Crisis Financiera, la situación actual no ofrece motivos para esperar que el descenso se frene.
«Por el contrario, los valores de las propiedades se habían recuperado hasta aproximadamente el 80% de su máximo previo a la crisis en el mismo período de tiempo después de la GFC, habiendo recuperado aproximadamente la mitad de sus declives de valor», escribió la agencia calificadora.
En cambio, los valores actuales están cerca de un mínimo de cuatro años, y Fitch espera que cualquier recuperación futura sea más prolongada que la que siguió a la caída de 2008. La prolongación del plazo se debe a la resistencia de las tendencias de trabajo remoto, las sombrías condiciones de refinanciamiento y las tasas de interés significativamente más altas.
Según las estimaciones de Goldman Sachs de finales de 2023, el porcentaje de trabajadores de EE. UU. que siguen trabajando desde casa se encuentra en el rango del 20%-25%, reduciendo significativamente la necesidad de espacio de oficina.
Estos factores podrían disminuir permanentemente las valoraciones de las propiedades y provocar pérdidas mayores de lo esperado en los valores respaldados por seguridades hipotecarias comerciales respaldadas por préstamos sobre propiedades de oficinas.
Fitch espera que la tasa de morosidad de CMBS supere el pico posterior a la GFC. Este año, la tasa saltará del 3.6% de febrero al 8.1%, dijo la agencia, antes de alcanzar el 9.9% en 2025.
«Los préstamos por deudas de CMBS con garante de oficinas han aumentado desde 2020, extendiéndose más allá de cuatro años en 2022 en comparación con el promedio pre-pandémico de aproximadamente 2.5 años entre 2009 y 2019, lo que indica que las liquidaciones de propiedades y la realización de pérdidas por los préstamos de oficinas actualmente en mora podrían desarrollarse hasta 2028 y más allá,» dijo Fitch.
Los desafíos del sector de oficinas forman parte de la angustia general en el espacio de bienes raíces comerciales. Los precios están enfrentando su mayor caída en el último medio siglo, advirtió el FMI en enero, ya que los mayores costos de endeudamiento erosionan la disponibilidad de financiamiento para el sector.
La caída de los valores y los costos de endeudamiento más caros han llevado a muchos propietarios de propiedades a negociar extensiones de sus préstamos más allá de su fecha original de vencimiento. Pero esto podría solo estar retrasando un eventual colapso, han advertido los analistas, con una ola de deuda inmobiliaria comercial de $2.2 billones programada para vencer en 2027. Goldman Sachs escribió esta semana que la tendencia de extender y modificar hipotecas comerciales no puede continuar por mucho tiempo.
Mientras tanto, los préstamos morosos ya representan una parte más grande de las obligaciones de préstamos colateralizados, un producto de inversión que agrupa deudas de bienes raíces comerciales más riesgosas. La angustia de los CLO aumentó un 440% en los 12 meses previos a enero.
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