Propietarios de oficinas en riesgo por deudas a punto de vencer, advierte Goldman Sachs.

El boom del trabajo desde casa que trajo la pandemia no parece que vaya a desaparecer y eso ha generado un gran estrés en el segmento de oficinas del mercado de propiedades comerciales de Estados Unidos. Los propietarios de esas propiedades se han enfrentado a una gran cantidad de vencimientos de deuda, lo que ha llevado a una cantidad histórica de deuda a ser extendida o modificada, en lugar de refinanciada. En una nota del martes, Goldman Sachs advirtió que las hipotecas de oficinas como resultado están «sobreviviendo con tiempo prestado».

La cantidad de hipotecas comerciales pendientes de vencimiento para fin de año ha alcanzado los $929 mil millones, frente a los $658 mil millones a principios de 2023, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Del aumento de $270 mil millones, los bancos tienen $114 mil millones y las entidades no bancarias son responsables del resto.

«El principal impulsor de este aumento significativo ha sido la disposición de prestamistas y prestatarios para modificar y extender préstamos vencidos en lugar de refinanciar o forzar una ejecución hipotecaria», dijeron los estrategas de Goldman. «En otras palabras, una parte decente de los préstamos que vencieron el año pasado fueron modificados y extendidos hasta 2024. No sorprendentemente, las hipotecas de oficinas se han beneficiado desproporcionadamente de las modificaciones».

Aunque la tendencia de extender las fechas de vencimiento y modificar los términos de los préstamos ha ayudado a mitigar el número de incumplimientos, Goldman dijo que es poco probable que los costos de financiación vuelvan a los niveles pre-pandémicos, lo que podría significar una catástrofe financiera para las oficinas.

En ese sentido, los datos de CMBS —bonos respaldados por paquetes de hipotecas comerciales— sugieren que la proporción de hipotecas de oficinas que se han pagado por completo al vencimiento ha caído por debajo del 60%, dijeron los estrategas. Mientras tanto, la tasa de pago al vencimiento para préstamos en otros tipos de propiedades se mantiene cerca de máximos de la última década.

Goldman pronosticó que los prestatarios en una posición débil pronto no podrán refinanciar, ya que los costos de refinanciar préstamos existentes de hipotecas comerciales están en máximos de dos décadas.

Los costos han aumentado a medida que los valores de las propiedades de oficinas han caído. En febrero, el fondo de pensiones más grande de Canadá vendió una participación en un edificio de Nueva York por un dólar, un ejemplo extremo de la precaria proposición de valor con la que muchas edificaciones de oficinas luchan con una menor ocupación.

Los estrategas de Goldman destacaron que los mercados de CMBS han mostrado un aumento en las pérdidas en los préstamos al vencimiento tras un 2023 relativamente tranquilo.

«Esperamos que la ola de modificaciones persista a corto plazo, ya que refinanciar sigue siendo poco económico para la mayoría de los prestatarios de bienes raíces comerciales, mientras que las ejecuciones hipotecarias siguen siendo una propuesta poco atractiva para los prestamistas en un mercado inmobiliario ilíquido», sostuvieron los estrategas. «Dicho esto, los riesgos de que esta tendencia se rompa han aumentado sin duda alguna».

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